대출 이야기를 하다 보면 자주 받는 질문이 "어떤 방식으로 갚는 게 나아요?"예요. 정답은 사람마다 다르지만, 같은 돈을 같은 금리로 빌렸을 때 숫자가 어떻게 달라지는지는 정확히 계산할 수 있어요. 3억 · 연 4.66%(2026년 8월 은행 신규 주담대 평균, 한국은행) · 30년 기준이에요.
1. 한눈에 비교
| 방식 | 첫 달 | 마지막 달 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 1,548,709원 | 1,548,709원 | 약 2억 5,754만원 |
| 원금균등 | 1,998,333원 | 836,569원 | 약 2억 1,028만원 |
| 체증식 | 1,165,000원 | 2,231,583원 | 약 2억 9,789만원 |
| 만기일시 | 1,165,000원 (이자만) | 3억 116만 5,000원 | 약 4억 1,940만원 |
- 총이자가 가장 적은 건 원금균등이에요. 원금이 빨리 줄어서 이자가 덜 붙어요. 대신 첫 달 부담이 가장 커요.
- 첫 달이 가장 작은 건 체증식이에요. 대신 원금이 늦게 줄어서 총이자는 원리금균등보다 약 4,035만원 많아요.
2. 체증식은 어떻게 계산돼요
한국주택금융공사 월별상환원리금 계산기와 같은 구조예요.
- 첫 달은 그 달 이자만 내요(원금 0원). 3억 × 4.66% ÷ 12 = 116만 5,000원.
- 그다음부터 매달 같은 금액씩 늘어요. 이 조건이면 매달 2,761원씩.
- 만기에 딱 다 갚도록 늘어나는 금액이 정해지고, 마지막 달이 남은 원금을 정리해요.
공사 계산기는 대출일·납입일의 실제 날짜 수로 첫 달 이자를 계산해서 몇천 원 정도 차이가 날 수 있어요.
3. 체증식이 원리금균등을 넘어서는 때
- 체증식 월 상환액이 원리금균등(1,548,709원)보다 커지는 건 140회차, 대출 12년차부터예요.
- 10년 동안 갚은 뒤 남은 원금은 원리금균등 약 2억 4,149만원, 체증식 약 2억 7,690만원, 원금균등 2억원이에요.
- 그래서 체증식은 "앞으로 소득이 늘어날 것"을 전제로 고르는 방식이에요. 소득이 생각만큼 늘지 않으면 뒤로 갈수록 부담이 커져요.
- 보금자리론 등 일부 정책대출에서 나이 요건 등을 갖추면 고를 수 있어요. 은행 일반 주담대는 대부분 원리금균등·원금균등이에요.
4. 금액별로 보면 (연 4.66% · 30년)
| 대출 | 원리금균등 매달 | 원금균등 첫 달 | 체증식 첫 달 | 원리금균등 총이자 | 체증식 총이자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2억 | 1,032,473원 | 1,332,222원 | 776,667원 | 약 1억 7,169만원 | 약 1억 9,858만원 |
| 3억 | 1,548,709원 | 1,998,333원 | 1,165,000원 | 약 2억 5,754만원 | 약 2억 9,789만원 |
| 4억 | 2,064,945원 | 2,664,444원 | 1,553,333원 | 약 3억 4,338만원 | 약 3억 9,716만원 |
5. 한도 심사(DSR)와는 따로 봐야 해요
은행은 상환 방식과 별개로 스트레스 DSR로 빌릴 수 있는 최대 금액을 먼저 정해요. 수도권·규제지역은 실제 금리에 3%p를 더한 금리로 상환액을 계산하고, 그 금액이 연소득의 40% 안이어야 해요. 첫 달이 작은 체증식을 고른다고 한도가 늘어나는 건 아니에요.
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