등기부등본 보는 법: 가계약금 보내기 전 표제부·갑구·을구 확인 순서

마음에 드는 집이 나오면 가계약금부터 보내고 싶어져요. 그런데 가격·잔금일처럼 중요한 조건을 정하고 돈을 보내면 계약이 된 것으로 볼 수 있어서, 마음이 바뀌어도 돌려받기 어려울 수 있어요. 보내기 전에 10분이면 볼 수 있는 서류와 순서를 정리했어요.

1. 등기부등본은 세 부분으로 나뉘어요

인터넷등기소에서 주소만 넣으면 바로 열람할 수 있어요. **"말소사항 포함"**으로 보면 지워진 기록까지 나와서 과거 압류·경매 이력도 확인할 수 있어요.

2. 갑구에서 멈춰야 하는 단어

• 압류·가압류: 매도인의 빚 때문에 집이 묶여 있다는 뜻이에요.
• 가처분: 이 집을 두고 다툼이 있어 처분을 막아 둔 거예요.
• 가등기: 다른 사람이 소유권을 가져갈 권리를 미리 잡아 둔 거예요.
• 경매개시결정: 경매 절차가 시작된 거예요.
• 신탁: 소유자가 신탁회사예요. 신탁원부를 따로 떼서 누구의 동의가 필요한지 봐야 해요.

이런 기록이 있으면 계약 전에 전문가에게 확인하는 게 안전해요.

3. 을구의 근저당은 "얼마나"와 "언제 지우는지"

• 근저당권의 채권최고액은 실제 빚보다 크게 적혀 있어요.
• 매도인 대출이 남아 있는 집은 흔해요. 중요한 건 잔금일에 매도인이 갚고 말소한다는 걸 계약서 특약에 넣는 거예요.
• 잔금 날에는 매도인 대출을 잔금에서 바로 갚고 상환 영수증(말소 서류)을 받아요. 보통 법무사가 함께 처리해요.

4. 등기부와 같이 볼 서류

• 건축물대장(정부24): 용도가 아파트·공동주택인지, "위반건축물" 표시가 없는지. 근린생활시설이나 위반건축물은 은행 대출이 안 되거나 줄 수 있어요.
• 전입세대확인서(주민센터): 매매계약자 본인도 뗄 수 있어요(주민등록법 제29조의2). 매도인이 말하지 않은 세입자가 있는지 확인해요.
• 토지이용계획(토지이음): 서울 전역과 경기 일부 아파트는 토지거래허가구역이라 허가를 받은 뒤 계약하고, 산 뒤 2년은 직접 살아야 해요. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없어요.
• 매도인 신분증 진위: 주민등록증은 정부24, 운전면허증은 경찰청 사이트에서 확인해요. 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받아요.

5. 세 번 떼는 게 안전해요

권리관계는 하루 사이에도 바뀔 수 있어요.

1. 가계약금 보내기 전
2. 본계약서 쓰기 직전
3. 잔금 보내기 직전

6. 잔금 후 기한

집 보러 가기 전부터 잔금 후까지 24가지를 순서대로 체크하고 인쇄할 수 있어요 → 계약 전 서류 체크리스트. 계약금을 넣기 전에 대출 한도부터 알고 싶다면 3분 무료 진단에서 확인해 보세요.

출처

• 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조
• 국가법령정보센터 부동산등기 특별조치법 제2조
• 국가법령정보센터 지방세법 제20조
• 국가법령정보센터 주민등록법 제29조의2
• 인터넷등기소
• 토지이음