서울은 2025년 10·15 대책 이후 전역이 규제지역이에요. 같은 무주택 신혼부부라도 "생애최초"인지 아닌지에 따라 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 크게 달라져요. 한도를 정하는 기준과, 모은 돈 3억 부부로 실제로 계산한 결과를 정리했어요.
1. 한도를 정하는 기준, 그중 가장 작은 값
| 기준 | 무주택 (생애최초 아님) | 생애최초 구입 |
|---|---|---|
| LTV (집값 대비) | 40% | 70% |
| 방공제 (LTV 한도에서 빼는 돈) | 서울 5,500만원 | 같음 |
| 주담대 총액 상한 (수도권·규제지역) | 15억 이하 집 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억 | 같음 |
| DSR (소득 대비 상환액) | 연소득의 40% 이내, 수도권은 스트레스 금리 3%p 가산 | 같음 |
은행 한도는 이 기준으로 각각 계산한 금액 중 가장 작은 값이에요.
- 방공제는 은행이 LTV 한도에서 소액임차보증금(주택임대차보호법상 최우선변제금, 서울 5,500만원)을 빼는 거예요. 모기지보험(MCI·MCG)에 가입되면 빼지 않지만, 2026년 7월부터 대부분 은행이 가입을 막았고 9~10월에 일부만 다시 열었어요. 은행마다 달라서, 이 글은 방공제를 뺀 보수적인 한도로 계산했어요.
- 10억 집이면 생애최초 LTV로는 7억, 방공제를 빼면 6억 4,500만원이고, 15억 이하 집은 주담대가 6억까지라 6억에서 멈춰요.
- **서민·실수요자는 LTV 60%**예요. 생애최초가 아니어도 부부 합산 연소득 9,000만원 이하 · 집값 8억원 이하 · 무주택 세대주면 규제지역에서도 40% 대신 60%를 받아요(10·15 대책).
- 만기는 30년까지만 인정돼요. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 6·27 대책부터 최장 30년이라, 40년으로 계산할 때보다 월 상환이 커지고 DSR 한도는 작아져요.
- 여기에 소득 기준(DSR)이 한 번 더 걸려요. 수도권은 실제 금리에 3%p를 더한 금리로 상환액을 계산해서, 그 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않아야 해요.
2. 모은 돈 3억 부부로 계산해 보면
공통 조건: 서울, 무주택 신혼부부, 모은 돈 3억, 기존 대출 없음, 자녀 없음, 은행 주담대 평균금리 연 4.66%(2026년 8월, 한국은행)·30년 원리금균등(수도권·규제지역 최장 만기), 방공제 5,500만원, 세금·부대비용(취득세 1~3%·지방교육세·중개보수 상한요율·국민주택채권·인지세·등기 수수료) 반영
| 부부 합산 연소득 | 생애최초: 최대 집값 | 생애최초: 대출 · 월 상환 | 생애최초 아님: 최대 집값 · 대출 · 월 상환 |
|---|---|---|---|
| 1억 | 약 7.4억 | 4.7억 · 월 약 241만원 | 약 4억 · 1억 · 월 약 53만원 |
| 1.2억 | 약 7.4억 | 4.7억 · 월 약 241만원 | 약 4억 · 1억 · 월 약 53만원 |
| 1.5억 | 약 7.4억 | 4.7억 · 월 약 241만원 | 약 4억 · 1억 · 월 약 53만원 |
계산해 보면 세 가지가 보여요.
- 모은 돈 3억이면 소득이 달라도 결과가 같아요. 생애최초든 아니든 집값의 나머지(30% 또는 60%)와 부대비용, 그리고 방공제로 빠진 5,500만원을 현금으로 채워야 해서, 모은 돈이 한도를 정해요.
- 방공제가 생각보다 커요. 모은 돈이 한도를 정할 때는 빠진 5,500만원을 현금으로 메워야 해서, 살 수 있는 집값이 그보다 더 크게 줄어요. 생애최초는 방공제가 없으면 약 8.8억까지 계산되지만, 빼면 약 7.4억이에요.
- 6억 상한과 DSR은 모은 돈이 더 많을 때 걸려요. 모은 돈 3억에선 대부분 LTV와 방공제에서 먼저 멈춰요. 다만 합산 1억이면 수도권 30년 만기로 계산한 스트레스 DSR 한도(약 4.7억)가 LTV 한도와 거의 같아서, 소득이 조금만 적어도 DSR에서 먼저 멈춰요.
3. 정책대출은 왜 빠졌을까?
위 사례는 모두 부부 합산 소득이 8,500만원을 넘어서 신혼부부 디딤돌과 보금자리론(자녀가 없을 때 신혼 기준 8,500만원) 대상이 아니에요. 그래서 은행 대출만 계산했어요.
합산 8,500만원 이하라면 정책대출이 먼저예요. 다만 디딤돌은 6억 이하 주택(생애최초 일반 디딤돌은 5억 이하), 보금자리론도 6억 이하 주택만 대상이라 서울에서는 고를 수 있는 집이 좁아져요. 상품별 조건은 2026 신혼부부 대출 조건 총정리에 표로 정리해 뒀어요.
2026년 10월 19일 신규 신청(접수)분부터는 예외가 하나 생겼어요. 디딤돌(신혼가구)·버팀목(신혼부부전용)·보금자리론 모두, 합산 소득이 기준을 넘어도 부부 중 1인의 연소득이 각 상품 기준(디딤돌 6,000만원·버팀목 5,000만원·보금자리론 7,000만원) 이하면 그 1인이 단독 차주로 신청할 수 있어요. 위 표의 "합산" 숫자만으로는 이 예외에 해당하는지 알 수 없어서, 부부 각자의 소득을 넣어 3분 무료 진단으로 확인하는 게 정확해요.
여기까지 읽었다면, 내 숫자로 확인해 보세요소득·모은 돈만 넣으면 받을 수 있는 대출과 최대 집값이 바로 나와요 →4. "생애최초"로 인정받으려면
- 세대원 모두 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 해요. 부부 중 한 명이라도 예전에 집을 가진 적이 있으면 생애최초가 아니에요.
- 상속받은 지분이나 분양권처럼 애매한 경우는 은행마다 판단이 다를 수 있어요. 대출 상담 때 꼭 확인하세요.
5. 규제지역은 서울만이 아니에요
서울 전역 외에 과천·광명·하남·의왕, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 그리고 2026년 7월 1일부터 추가된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시도 규제지역이라 같은 기준(LTV 40%, 생애최초 70%)이 적용돼요. 방공제는 지역마다 달라서 서울 밖 규제지역(과밀억제권역·용인·화성 등)은 4,800만원이에요.
6. 우리 부부 숫자로 바로 계산하기
위 표는 모은 돈 3억 기준이에요. 모은 돈, 기존 대출, 자녀, 지역에 따라 결과가 많이 달라져요. 3분 무료 진단에 넣으면 생애최초 여부와 방공제까지 반영해서 최대 집값과 한도를 정한 기준을 바로 보여드려요. 서울·수도권은 그 예산으로 볼 수 있는 동네의 실거래 중위가격도 함께 나와요.
은행 금리는 한국은행이 발표하는 은행 신규 주담대 평균이에요. 실제 금리와 한도, 방공제 적용 여부는 은행·신용도·시점에 따라 달라요.